一方婚前的单位分房，婚后买下产权如何定性？

 

一、案情回顾

     甲某所在单位与员工约定，员工象征性地向单位支付一万元取得单位房屋的使用权，无需再支付其他费用，但房子的产权仍属于单位。甲某在分得单位房子的使用权后不久，便与乙某办理了结婚登记手续。2000年，甲某单位政策发生变动，允许职工出资购买分得的使用权房屋的产权。甲某与乙某决定出资购买，二人便筹集了50万元房款交给了单位，并于同年办理了房产证过户手续，将房屋登记在甲某一人名下。

2002年，甲某与乙某二人夫妻感情出现问题，甲某向法院起诉，要求离婚。该案的争议焦点在于房子的分割问题，即房屋是否属于甲某与乙某的夫妻共同财产。

二、审理结果

     法院经审理后认为，该房屋虽是甲某婚前取得的使用权，但该房屋系二人婚后用夫妻共同财产买下产权，而房屋登记于甲某一人名下并不影响对该房夫妻共同财产性质的认定，另考虑到乙某离婚后没有其他房子居住，因此，该房应归乙某为宜，但是乙某应归还甲某当时因取得使用权所支付的1万元。

三、律师分析

     离婚诉讼中，婚前由夫妻一方承租或一方父母承租，婚后以夫妻共同财产买下产权的公房，其公房使用权本身蕴含的价值，如何认定和处理成为一个值得关注的普遍性问题。根据最高院关于适用婚姻法若干问题的司法解释（二）第十九条规定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。但由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值。因此如果仅仅按照最高院的上述解释，一概不考虑原一方承租时的使用价值，也有失公允，对婚前有承租权的一方来说也是很不公平的。因此建议区分不同情况，区别对待：

     1、一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间无法体现出原公房使用权的交换价值，因此在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题；

     2、一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付的对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值部分按共同财产分割；

     3、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考司法解释（二）第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。