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租赁合同纠纷

  基本事实
    2005年6月20日,原告王某与被告A公司签订了一份《A公司经营管理合同》,合同约定:“一、总则:为了保证‘不夜城’正常经营,甲方(即A公司)按照现代商业组织形式要求,对整个商城实行统一管理,即统一物业管理。乙方(即王某)在经营过程中,必须严格按照统一管理实施细则从事经营活动。二、甲方自愿将坐落在XXX街XXX区第四层四楼南边承包给乙方经营KTV包间茶吧使用。三、合同期限:本合同的经营期限自2005年12月1日至2010年12月1日止,期限为六年。四、承包金标准及收取方式:1、……乙方第一年应缴纳的总金额为人民币肆拾伍万元,第二年应缴纳的总金额为人民币肆拾伍万元,第三年应缴纳的总金额为人民币肆拾捌万元,第四年应缴纳的总金额为人民币肆拾玖万元,第五年应缴纳的总金额为人民不伍拾万元,第六年开始租金随市场价格变动。2、甲方收取乙方缴纳金按下列方式:本合同签订后三日内,乙方应交纳定金人民币伍万元,到2005年12月1日前交清前半年全部租金,到2006年9月1日前交清第一年全部租金。从第二年开始,以后每年从合同执行日起提前一个月收取全年全部租金。3、乙方应于合同约定的时间内向甲方缴纳双方所约定的承包金,如未能按时缴纳则视为乙方自动放弃经营权利,由此而造成的一切经济损失由乙方承担。五、经营范围:1、餐饮娱乐:是指由乙方生产或经营的符合国家质量标准的餐饮和所提供的娱乐服务。……3、乙方经营的餐饮娱乐必须在合同所规定的范围内,如有变更或增加,须提前30个工作日申报于甲方并征得甲方同意,否则构成违约,甲方有权向乙方追索因此而造成的相应损失。4、乙方经营的餐饮娱乐进甲方商场必须提供下列有效证件:(1)营业执照(2)税务登记证(3)生产许可证、3G认证等市场准入证明(4)卫生、文化证(5)消防安全证(6)相关餐饮娱乐正常经营所需的有效证件……6、乙方餐饮娱乐经营必须按照甲方的要求规范经营,服从甲方的统一管理。六、场地管理:……2、甲方负责商业经营的管理,公共区域的保洁、保安、设施的正常维修及其它公共事宜。3、乙方必须遵守甲方指定的物业管理公约,并签订《物业管理合同》。……十二、合同的续订和终止:1、合同期间,除合同另有规定外,甲乙双方不得擅自解除合同,如甲方要收回商铺,须提前一个月以书面形式通知乙方并取得乙方同意;如乙方要中途退租商铺,须提前一个月以书面形式通知甲方,征得甲方同意。否则,由违约方承担违约责任。……十三、合同的变更、解除:本合同一经签订即发生法律效力,未经协商任何乙方不得擅自变更或者解除合同。本合同的变更、解除需建立在甲乙双方协商一致的基础桑,正常情况下任何一方不得单方面变更、解除,否则视合同无效,并将追究其法律责任。任何一方不履行本合同规定中责任、义务,除本合同相关条款已有约定外,经对方催告7日内不改正,则另一方有权解除合同。……十五、违约责任:甲乙双方任何一方不严格履行本合同规定,给对方造成损失的,除已有约定外,应赔偿对方实际损失额。任何一方擅自终止合同,给对方造成损失的,除已有约定外,应赔偿对方及连带相关的一切损失。……”。合同签订后,原告王某于2005年6月24日向被告公司交付定金5万元,本该公司将房屋交付原告,原告王某对房屋按照KTV包间茶吧的形式开始装修。房屋装修完成后,原告王某申请工商登记,以“XXX市XXX区金都文化娱乐中心”的字号开始正常营业。2005年12月6日,原告王某向被告公司交付15万元,原告给其出具了收款收据,收款事项为四楼南方租金。原告王某开始经营后,一直未按照合同要求与被告公司另行签订《物业管理合同》。2006年4月2日,原告王某的工作人员向被告公司物业部交电费时,被告公司扣除原告物业管理费550元。2006年4月6日,原告的工作人员再次向被告公司交电费时,又被扣除物业管理费946元。为此,原、被告发生纠纷。2006年4月22日,原告王某停止营业。后原告王某在未与被告公司协商的情况下,单方要求解除合同,但并未将房屋腾空交付被告,也不向被告公司交付拖欠的房屋租金,被告公司遂于2006年7月31日提起诉讼,要求原告王某交回房屋租金,被告公司遂于2006年7月31日提起诉讼,要求原告王某交回房屋并付清所拖欠的房屋租金。2006年8月8日,原告王某提起本案诉讼,要求解除原、被告之间的合同,并要求被告退还物业费7000元,赔偿经济损失80万元。诉讼中,原告王某申请对房屋装修价值进行评估。2006年10月25日,XXX市B资产评估财务公司作出评估报告书,对原告王某装修的金都娱乐中心的装修工程价值评估为722945元。被告A公司于2007年1月19日,在刊物《消费广场》刊登招商广告。2008年7月15日,经法院执行庭执行,原告王某腾空了A公司的房屋,将房屋交付给了A公司。另查明,被告A公司2006年与客户签订的物业管理服务合同,分别是按照每天0.19元/㎡和0.23/㎡收取物业管理费,被告A公司向原告王某收取物业管理费的标准是每天0.12/㎡。
法院判决
法院认为,原告A公司于被告王某 2005年6月20日签订的合同名称虽为经营管理合同,但合同的内容不仅仅是对被告的经营以及原告的管理作出了约定,同时要求承租人的经营必须符合出租方关于经营范围的要求并接受出租方的监管和物业管理服务,该合同并非承包经营合同,而系房屋租赁合同。被告王某以XXX市XXX区金都文化娱乐中心申请登记,独自经营,向原告支付房租,进一步印证了该合同系房屋租赁合同性质。被告王某未按照合同的约定在2005年12月1日之前向原告付清半年的房屋租金22.5万元,违约在先,依法应当承担违约责任。被告的经营场所只是原告管理场所的一部分,其经营所需的水、电、暖、公用场所的卫生等,必然要接受原告的物业管理和服务,双方虽然未订立物业管理服务合同,但事实上被告王某已经享受了原告的物业服务,根据权利义务对等原则,被告应当按照原告公司的同意收费标准向原告交付物业管理费,要高收取物业管理费的行为不属于违约。原告分多次小额向被告收取的物业管理费,并不必然导致被告无法正常经营,被告以此为由停业并要求解除合同,理据不足。依法成立的合同,受法律保护,双方均应依合同约定全面履行各自的义务,非经法定程序或合同双方当事人协商一致,不得解除合同。被告王某单方面提出解除合同,但提供的张贴通知照片不能证实张贴的时间,不能确定该通知已经送达原告,且亦未将房屋腾空交付原告,其行为不具有解除合同的效力。双方实际解除合同的日期为2006年7月31日原告起诉至人民法院之日。后法院判决被告王某于判决生效后30日内向原告A公司付清房屋租金100000元。
相关法条
《中华人民共和国合同法》
第四十四条:依法成立的合同,自成立时生效。
  法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
  当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条:承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

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